Mythes in het woninghuurdebat (deel 1): Zijn huurders gebaat bij kortlopende huurcontracten?

Gepost op 2017-01-13

In deze Trump-tijden is het maar de vraag of de feiten er nog toe doen. Wij hopen in elk geval van wel. Aangezien er nogal wat wilde verhalen de ronde doen over het huren van een woning, zullen we de komende weken een aantal mythes ontkrachten. Vandaag vragen we ons af of huurders gebaat zijn bij kortlopende huurcontracten.

 

De Verenigde Eigenaars zijn voorstander van het behoud van kortlopende huurcontracten voor een maximale duur van drie jaar. Huren moet immers voldoende flexibel zijn, is de redenering. Ook huurders hebben hier belang bij, aldus de Verenigde Eigenaars. Want niet alle huurders willen een contract voor negen jaar, omdat ze zich zolang niet willen binden.

 

Klopt dit wel?

Kortlopende contracten dienen in de eerste plaats het belang van de verhuurder. Een voorbeeld maakt dit meteen duidelijk. Als een verhuurder een kortlopend contract voor de duur van drie jaar ongemotiveerd wil opzeggen, kan dit met een opzeggingstermijn van drie maanden en zonder vergoeding. Als de verhuurder een negenjarig contract ongemotiveerd wil opzeggen tegen het derde jaar, moet hij een opzeggingstermijn van zes maanden respecteren en de huurder een vergoeding betalen van negen maanden huur. Bovendien kan in zo’n geval de huurder een tegenopzegging doen van een maand. Bij een kort contract kan dit niet.

Zeg nu zelf, welke regeling is het gunstigst voor de verhuurder? Het kortlopende huurcontract natuurlijk. Verhuurders verkiezen korte contracten om grofweg twee redenen. Tegen het verstrijken van de korte duur kan de verhuurder de huurder zonder veel plichtplegingen opzeggen, zonder vergoeding en zonder motivering. Zo kan hij makkelijk af van de huurder. Soms omdat hij geen goede betaler is, maar ook soms omdat de huurder ‘moeilijk doet’ of juister, zijn rechten wil afdwingen rond herstellingen of correcte afrekening van de huurlasten. Bij een kortlopend huurcontract daarentegen is de woonzekerheid voor de huurder beperkter in duur en kan hij eenvoudig worden opgezegd tegen het verstrijken van de korte termijn.

 

Kleinere woonzekerheid + mindere woonmobiliteit

Kortlopende contracten zijn dus vooral flexibel in het voordeel van de verhuurder. Maar niet van de huurder. Een huurder die voor het verstrijken van de korte duur weg wil, kan dat niet of moet gaan onderhandelen met de verhuurder om voortijdig weg te kunnen. In sommige gevallen moet hij dan blijven betalen tot een andere huurder wordt aanvaard. In andere gevallen bevat het huurcontract de mogelijkheid voor de huurder om tussentijds op te zeggen, mits hij hiervoor een vergoeding betaalt, die soms hoger is dan wanneer hij gedurende de drie eerste jaren een negenjarig contract zou opzeggen. Bij negenjarige contracten kan de huurder het te allen tijde opzeggen met drie maanden en mits betaling van een vergoeding die drie, twee of een maand huur bedraagt, als het contract een einde neemt in het eerste, tweede of derde jaar.

 

Slotsom

Voor de huurder is een negenjarig contract flexibeler, omdat hij dit te allen tijde kan opzeggen met opzegvergoeding de eerste driejarige periode, ook als er niet aansluitend een nieuwe huurder is gevonden. Bij kortlopende contracten kan de huurder niet zomaar opzeggen, en geraakt hij van het contract pas af als de verhuurder een andere huurder aanvaardt of tegen betaling van een soms hogere vergoeding.

 

Dit artikel is een uittreksel uit het Huurdersblad editie 225 uit december 2015, maar is tot op vandaag actueel. Abonneer je nu hier op het Huurdersblad.