Vijf vragen over de huurbelofte

Gepost op 2021-12-19

Al geruime tijd doet de zogenaamde huurbelofte die sommige vastgoedmakelaars aan kandidaat-huurders vragen, heel wat stof opwaaien. Die laten geïnteresseerde kandidaat-huurders een document ondertekenen waarin ze beloven een woning of appartement te zullen huren. Hiervoor moet de kandidaat dan een bepaald bedrag betalen. En dat is niet zo vrijblijvend als het lijkt. Als de verhuurder de kandidaat aanvaardt, ontstaat er normaal gezien een geldig huurcontract. Maar tot dat moment verbindt de verhuurder zich tot niets. En zolang de huurder gebonden is aan zijn belofte, kan hij niet zomaar een huurcontract voor een ander pand ondertekenen, want dan moet hij zijn belofte breken en ziet hij het bedrag dat hij heeft moeten betalen, doorgaans niet meer terug. Maar weigert de kandidaat een huurbelofte te ondertekenen, dan wordt zijn kandidatuur zelfs gewoon niet in aanmerking genomen. En gezien de huidige schaarste aan betaalbare en degelijke huurwoningen wordt hij zo met zijn rug tegen de muur gezet.

Aan de hand van vijf vragen loodsen we je door het kluwen van de huurbelofte.

1. Wat houdt een huurbelofte in?

In een huurbelofte ‘belooft’ de kandidaat-huurder om een woning of appartement te huren. Die belofte kan zowel mondeling als schriftelijk zijn. Met het oog op het voorkomen van bewijsproblemen, komt dat laatste het meest voor. In de huurbelofte wordt doorgaans een termijn bepaald waarbinnen de huurder gebonden blijft aan zijn belofte om de woning te huren. Uiteraard bevat deze belofte doorgaans ook al de hoofdvoorwaarden van het mogelijks later te ondertekenen huurcontract, zoals het voorwerp van de huur (adres en omschrijving, zoals woning, tuin, garage…), de huurprijs en de eventuele huurkosten en -lasten, de aanvangsdatum, de duur en soms ook de bestemming zoals hoofdverblijfplaats van de huurder. Als de verhuurder dan instemt met de kandidatuur van de huurder en de belofte aanvaardt, ontstaat er een princiepsakkoord van beide partijen om met elkaar een huurovereenkomst aan te gaan. In tegenstelling tot bij een eenzijdige huurbelofte, verbinden bij een huurovereenkomst zowel de huurder als de verhuurder zich. Bij een eenzijdige huurbelofte daarentegen is dat enkel de huurder. De verhuurder verbindt zich voorlopig tot niets, en is vrij om deze huurder en zijn bod al dan niet te aanvaarden, of toch voor een andere kandidaat te kiezen.

Maar wat als de huurder zich na zijn huurbelofte bedenkt en toch geen huurovereenkomst wil ondertekenen? Uiteraard kan niemand tegen zijn wil worden gedwongen om toch die huurovereenkomst te tekenen. Maar niet zelden bevat zo’n huurbelofte, zeker indien opgesteld door een vastgoedmakelaar, een vergoeding die de huurder moet betalen als hij afhaakt. En dan zijn we pas goed vertrokken met de betwistingen.

2. Is een huurbelofte altijd nadelig voor de huurder?

We raden de huurders aan om zeer voorzichtig te zijn met eenzijdige huurbeloftes. Per slot van rekening engageert enkel de huurder zich, terwijl noch de vastgoedmakelaar, noch de verhuurder zich op dit moment tot iets verbinden. Problematisch wordt het als de makelaar systematisch huurbeloftes aan verschillende kandidaat-huurders vraagt, en al helemaal als daarvoor ook nog een geldsom of voorschot moet worden betaald. Op die manier ontneemt men het recht van de kandidaat-huurders om de huuraanbiedingen van andere panden vrij te vergelijken, aangezien er aan een weigering vaak een prijskaartje hangt. Want stel dat je ondertussen een andere interessante woning zou hebben gevonden, dan blijf je nog steeds gebonden aan de huurbelofte.

Maar helemaal uitsluiten hoeft nu ook weer niet. Stel bijvoorbeeld dat je als kandidaat-huurder bij een particuliere verhuurder nog in de running bent, samen met een of twee andere kandidaten. En je vindt deze huurwoning en de huurvoorwaarden een uitstekende zaak die je met beide handen wil aannemen. Dan kan zo’n huurbelofte, mits beperkt in de tijd (een week, maximaal tien dagen), een goed idee zijn. Anders gezegd, als het initiatief voor een huurbelofte van de kandidaat-huurder zelf uitgaat, dan is er niet automatisch een probleem. Maar anders wordt het toch als die huurbelofte aan je wordt opgedrongen door de vastgoedmakelaar als een absolute voorwaarde om überhaupt te kunnen huren. Helemaal te gek wordt het als makelaars hiervoor buitensporige vergoedingen beginnen vragen (zoals een maand huur + 21 % btw), terwijl ze hier eigenlijk al voor worden vergoed door de verhuurder. Gelukkig vormen dergelijke makelaars een absolute minderheid. Slechts een zeer klein aandeel werkt systematisch met huurbeloftes.

3. Maken vooral makelaars gebruik van het systeem van huurbeloftes, of ook particuliere verhuurders?

Het systeem van eenzijdige huurbeloftes met soms bovendien voorafgaande betalingen, is een systeem dat je vooral onder vastgoedmakelaars of immobiliënagentschappen terugvindt. Maar laat ons wel wezen: ook onder vastgoedmakelaars is dit een uitzonderlijke praktijk. Bij particuliere verhuurders gaat het om absolute uitzonderingen.

4. Is een huurbelofte in strijd met de wet?

Een huurbelofte bij een particuliere verhuurder (natuurlijke persoon die een woning verhuurt) is in beginsel geldig. Mits natuurlijk de huurbelofte de huurvoorwaarden voldoende preciseert. In een later stadium is het ook mogelijk dat verhuurder en huurder het over bepaalde modaliteiten niet eens raken en de huurder geen inzage had in het modelhuurcontract. Hoeveel de vergoeding bedraagt als de kandidaat-huurder in dit stadium zijn belofte breekt, hangt onder meer af van de concrete situatie. De vergoeding mag in beginsel niet hoger zijn dan de schade die of het nadeel dat de verhuurder daadwerkelijk ondervindt, en voor zover dat nadeel het gevolg is van het niet-nakomen van de belofte.

Wanneer de huurbelofte echter uitgaat van een makelaar die bovendien reeds een vergoeding vraagt mocht de huurbelofte niet doorgaan, dan is de wet marktpraktijken en consumentenbescherming van toepassing (boek VI van het Wetboek Economisch Recht – WER). Deze wet bevat heel wat bepalingen die een consument, en tevens natuurlijk persoon, moeten beschermen wanneer deze wordt geconfronteerd met een ‘marktpartij’ (doorgaans een onderneming of rechtspersoon) wiens economische hoofdactiviteit verhuring of bemiddeling in verhuring is. Zo’n eenzijdige huurbelofte kan dan worden beschouwd als een oneerlijke handelspraktijk van een onderneming (vastgoedmakelaar) tegenover een consument. En dat wordt verboden door het WER, omdat deze praktijk in strijd is met de deontologie of plichtenleer van de vastgoedmakelaar. De makelaar mag in beginsel enkel een vergoeding van zijn opdrachtgever (de verhuurder) ontvangen. Bovendien verstoort deze praktijk wezenlijk het gedrag van de kandidaat-huurder in zijn hoedanigheid als consument, omdat enkel hij zich verbindt tot een prestatie en het hem daarbovenop (tijdelijk) beperkt om voor andere huurpanden te kiezen. Aan de weigering om het huurcontract te tekenen, hangt namelijk een prijskaartje.

In sommige gevallen kan zelfs worden gesproken van een inbreuk op het verbod tot agressieve handelspraktijken en van misleiding door weglating van essentiële informatie. Men laat de kandidaat-huurder in het ongewisse hoeveel andere kandidaat-huurders in het geding zijn. En ook weet de kandidaat-huurder niet met wie hij in concurrentie staat. Ondertussen zit hij wel vast aan zijn belofte zolang de verhuurder zijn keuze nog niet heeft gemaakt.

Dus, word je er als kandidaat-huurder mee geconfronteerd, neem dan zeker contact op met de huurdersbond voor juridische bijstand tegen deze gehaaide makelaars. Ondertussen onderneemt de grootste beroepsvereniging van vastgoedmakelaars (de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen of kortweg CIB) andere en nieuwe pogingen om die wetgeving te omzeilen. Zo beweert men nu dat de betaling bij niet-inlossing van de huurbelofte eigenlijk een vergoeding is voor de verhuurder, omdat de huurder zich ten aanzien van de verhuurder heeft verbonden. Dat laatste is natuurlijk onzin, aangezien de kandidaat-huurder enkel contact heeft met de makelaar en zelfs vaak niet eens weet wie de verhuurder is.

Een recente wetenschappelijke juridische studie over de doorwerking van de wet marktpraktijken en consumentenbescherming in het huurrecht onderschrijft trouwens geheel wat de huurdersbonden al langer over deze praktijken stellen.

5. Wat zou er moeten gebeuren om deze praktijk definitief een halt toe te roepen?

Voorlopig kunnen we deze praktijken afdoende bestrijden met de huidige wetgeving, met inbegrip van het WER. Natuurlijk heeft niet elke huurder zin in een juridisch conflict om het betaalde voorschot terug te krijgen. Toch is het belangrijk dat huurders contact nemen met hun huurdersbond. Zo kunnen we ook klacht neerleggen bij de Economische Inspectie en bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars (BIV), dat in het verleden reeds dergelijke praktijken van een vastgoedmakelaar heeft gesanctioneerd met één maand tuchtstraf. Op termijn echter pleiten we ervoor dat in de Vlaamse huurwetgeving wordt ingeschreven dat boek VI (wet marktpraktijken en consumentenbescherming) van het WER van toepassing wordt zodra vastgoedmakelaars tussenkomen in huurdossiers en/of modelhuurcontracten aanleveren. Een vergelijkbaar systeem bestaat trouwens al in Duitsland.

Dit artikel verscheen ook in Huurdersblad 248 (september 2021).