Vlaams regeerakkoord sluit ogen voor echte problemen op huurmarkt

Gepost op 2019-10-02

Private huurders worden aan hun lot overgelaten en (kandidaat-)sociale huurders worden met nog meer argwaan behandeld. Dat is de harde conclusie na het doorlezen van het Vlaams regeerakkoord. Ondanks de sterk gedocumenteerde wooncrisis is die boodschap duidelijk niet aangekomen bij onze vernieuwde Vlaamse meerderheid.

 

Woonbonus

De bestaande prijsopdrijvende woonbonus wordt afgebouwd, maar de vrijgekomen middelen vloeien niet naar de sociale en private huurmarkt, terwijl net hier de noden het hoogst zijn. Dat is een gemiste kans om in te zetten op een rechtvaardiger woonbeleid. Tegelijk worden de registratierechten wel opnieuw verlaagd, wat uiteindelijk evengoed prijsopdrijvend zal werken.

 

Sociale huurmarkt

Ondertussen staan er vandaag meer dan 155.000 mensen op de wachtlijst voor een sociale woning. Die zoeken nu hun plekje op de private huurmarkt, waar woningen vaak onbetaalbaar en/of ronduit van slechte kwaliteit zijn en zelfs eigenlijk niet zouden mogen verhuurd worden. Een fikse versnelling in de aanbouw van nieuwe sociale woningen is dan de oplossing bij uitstek. Met de huidige lage rente is dit een uitstekende overheidsinvestering. Met een investeringsritme dat niet ambitieuzer is dan het huidige, zijn we absoluut niet op goede weg. Zo blijft ons percentage sociale huisvesting rond de 6,5% van het totale woningpatrimonium hangen. Tegenover onze buurlanden een peulschil.

Daarenboven wordt de verplichting voor gemeentes om voldoende sociale woningen te bouwen (het bindend sociaal objectief) niet hard gemaakt. Gemeentes die halsstarrig weigeren om hun aandeel te voorzien zullen met zachte hand aangespoord worden om toch hun deel te doen. Maar van een harde verplichting met consequenties is opnieuw geen sprake. Sommige gemeentes en steden willen echter meer doen dan hen door Vlaanderen wordt opgelegd. Maar als hun ambitie verder reikt dan 15% sociale woningen, dan zullen ze dat op eigen kosten moeten doen en kunnen ze niet rekenen op de Vlaamse regering.

Daarenboven lijken de budgetten in de eerste plaats gericht op renovaties. Die focus is uiteraard goed en zelfs broodnodig, maar mag niet ten koste gaan van investeringen in nieuwbouw.

De schaarste aan sociale woningen wordt dus niet opgelost, maar de toewijzing zal wel anders gebeuren. Chronologie wordt de absolute leidraad. Betekent dit dat er geen voorrang meer zal zijn voor de sociale huurder die niet langer in een aangepaste woning woont of voor de private huurder die uit zijn huis moet wegens onbewoonbaarverklaring? Er is in elk geval geen ruimte meer voor het puntensysteem van de sociale verhuurkantoren. Nochtans konden deze voorrangsystemen veel beter inspelen om de meest dringende woonbehoefte op te lossen.

Maar het beleid baseren op woonbehoefte is blijkbaar niet van tel voor deze regering. Want je zal vanaf nu ook in de voorgaande 10 jaar minstens vijf jaar ononderbroken in een gemeente moeten wonen als je bovenaan de wachtlijst wil komen. Deze mensen zullen namelijk voorrang krijgen. Zelfs als ze binnen een lokaal toewijzingssysteem met voorrang van specifieke doelgroepen vallen, zullen ze die lokale binding moeten kunnen aantonen. Moet je dus verhuizen wegens je werk of een echtscheiding naar een andere gemeente, dan ben je ook meteen je opgebouwde wachttijd kwijt. En zo wordt het voor nieuwkomers ook onmogelijk om sociaal te huren, waardoor ze in handen van huisjesmelkers geduwd worden en hun integratie net wordt bemoeilijkt.

Kandidaten voor een sociale huurwoning zullen nu, naast een inkomenstoets, ook een vermogenstoets moeten doorstaan. Maar ook eens je sociale huurder bent, moet je blijvend aan tal van voorwaarden voldoen. Dat waren er al een aantal, maar het worden er nog meer en ze worden nog strenger. De taalvaardigheid van het Nederlands moet opgetrokken worden tot een hoger niveau en wie niet aan het werk is zal verplicht worden om zich in te schrijven bij de VDAB.

En zoals het hoort in de sociale huurregelgeving, moet elke legislatuur ook de huurprijsberekening wijzigen. De vorige regering besliste al om wijzigingen in te voeren tegen 1 januari 2020, maar deze nieuwe regering wil nu opnieuw wijzigingen doorvoeren. Het lijkt er op dat de sociale huurprijzen nog meer zullen loskomen van het inkomen.

En ook voor deze legislatuur staat een vereenvoudiging van het sociaal huurstelsel in het regeerakkoord, maar als alle wijzigingen zoals hierboven doorgevoerd zouden worden, zal het eerder (nog) complexer dan eenvoudiger worden. Een begin van digitalisering in de sector kunnen we aanmoedigen, zolang er ook voldoende dienstverlening blijft voor kandidaat-huurders die hier niet mee vertrouwd zijn.

Een sociale huurder waarvan een vrederechter het huurcontract ontbindt, zal zich voor een termijn van drie jaar niet meer opnieuw kunnen inschrijven bij eender welke sociale verhuurder. Nadien moet hij ook nog eens de normale wachttijd doorlopen, waardoor je makkelijk zes jaar niet sociaal kan huren. Het is zeer de vraag op welke woonoplossing die mensen dan wel kunnen rekenen.

 

Private huurmarkt

Op de private huurmarkt, waar alle statistieken dieprood staan in zowel kwaliteit als betaalbaarheid is enige ambitie ver te bespeuren. Meer nog, de problemen worden zelfs ontkend, want in de inleiding lezen we letterlijk “we houden de privé-huurmarkt kwalitatief en betaalbaar”. Hoezo ‘houden’? 47% van de private huurwoningen zijn ontoereikend qua kwaliteit. 52% van de private huurders betaalt meer dan 1/3e van zijn inkomen aan huur en 3 op de 10 private huurders houden na het betalen van de huur onvoldoende over om menswaardig te leven. Dat blijkt allemaal uit recente onderzoeken van het Steunpunt Wonen.

Van een financiële injectie voor de uitbreiding van huurpremies en huursubsidies is geen spoor. Van geconventioneerd verhuren geen sprake. Discriminatie denken ze nog steeds op te lossen met een zoveelste sensibiliseringscampagne. Geen sprake van controle en sanctionering via praktijktesten dus. Hoe een zwarte lijst met ‘malafide huurders en verhuurders’ te verzoenen is met de regels inzake privacy, is ons een raadsel. En de aanpak van dak- en thuisloosheid blijft hangen in vage concepten waaraan een eigen betekenis wordt gegeven. Nochtans wordt dit belangrijker dan ooit, want als er ook in de sociale huur geen toewijzingen meer zijn op basis van urgente woonnood, dan zullen mensen nog langer dak- of thuisloos zijn.

Een nieuw woningkwaliteitsbeleid was sowieso al gepland voor 2021. Richting 2050 zal als extra kwaliteitsvoorwaarde gefaseerd voldaan moeten worden aan een maximale EPC-score. Daarnaast zullen private woningcontroleurs ingeschakeld worden om de kwaliteit van een woning na te gaan. Of een conformiteitsonderzoek bij verhuring ook verplicht wordt? Dat lezen we in elk geval nergens. Om een herhuisvestingsbeleid uit te bouwen, zullen noodwoningen gebouwd kunnen worden. Wat we daaronder moeten verstaan is erg onduidelijk. Bovendien staat achter elke vraag voor een noodwoning ook een vraag voor een volwaardige definitieve woonoplossing.

 

Middenveld

Tot slot stellen we vast dat zowel de Vlaamse Woonraad als een aantal middenveldorganisaties (Unia, Minderhedenforum) worden afgebouwd of onderuit gehaald de komende legislatuur. Nochtans zijn dit zeer waardevolle organisaties om tot gedragen standpunten te komen vanuit wat zich in de realiteit afspeelt. We betreuren dan ook dat deze kanalen om het beleid beter te informeren en adviseren dreigen te verdwijnen. We maken ons daarnaast ook zorgen over hoe mensen in armoede verder een stem krijgen in het beleid.

 

Afstemming

Het Vlaams Huurdersplatform, de huurdersbonden en VIVAS hebben dus heel wat vragen bij het nieuwe regeerakkoord en willen hier graag het gesprek over aangaan om een zo rechtvaardig mogelijk antwoord te bieden op de huidige wooncrisis. We hebben daarvoor een overheid nodig die wil tussenkomen in de woonmarkt voor wie er niet in slaagt om op eigen kracht goed en betaalbaar te wonen.