Onderbezetting in de sociale huur: Wanneer wonen sociale huurders te groot? En wat zijn de gevolgen?

Gepost op 2018-06-22

 

Sinds 1 maart 2017 wijzigden een aantal belangrijke regels in de sociale huur. Sindsdien vragen veel sociale huurders zich af of ze al dan niet te groot wonen. Mogen ze bijvoorbeeld nog een logeerkamer hebben voor de kleinkinderen? Of moeten ze dan een onderbezettingsvergoeding betalen? Kunnen ze zelfs een opzegging krijgen? Hieronder proberen we de regels verstaanbaar uit te leggen.

 

Wanneer is er sprake van een onderbezette sociale huurwoning?

De onderstaande regeling van onderbezetting is enkel van toepassing voor huurders van een sociale huisvestingsmaatschappij. Deze geldt dus niet voor huurders van een erkend sociaal verhuurkantoor.

Er is sprake van een onderbezette woning als het aantal slaapkamers het aantal bewoners met twee of meer overtreft. Je mag dus één slaapkamer meer hebben dan er bewoners zijn. Zo is een woning van een alleenstaande onderbezet vanaf de derde slaapkamer.

 

Met welke bewoners wordt rekening gehouden?

Bij de beoordeling van de woonbezettingsnorm wordt rekening gehouden met alle huurders (dus alle meerderjarige personen die de woning duurzaam bewonen en dus medehuurder zijn) en alle minderjarige kinderen, met inbegrip van de kinderen met bezoekrecht. Ook alle ‘tijdelijke inwoners’ die er zich domiciliëren of er hun hoofdverblijf hebben tellen mee.

Hoofdverblijf is een feitelijke kwestie en slaat op de woning waar men normaal en gewoonlijk verblijft of woont. Ook personen die een erkenningsaanvraag lopende hebben tot erkende vluchteling, worden als tijdelijke inwoners beschouwd. In zo’n geval van tijdelijke inwoonst moet de sociale huurder dit trouwens melden aan de huisvestingsmaatschappij, die zich hiertegen enkel kan verzetten als de strenge woonbezettingsnorm van de Vlaamse wooncode hierdoor wordt overschreden.

Soms kan er discussie zijn of een kamer of vertrek moet worden beschouwd als slaapkamer. De sociale huurreglementering definieert nu eenmaal niet wat we onder een slaapkamer moeten verstaan. In de meeste gevallen zal dan het intern huurreglement van de sociale huisvestingsmaatschappij voor opheldering moeten zorgen. Is er discussie, neem dan contact op met de huurdersbond.

 

Vanaf wanneer is een sanctie mogelijk bij onderbezetting?

Sociale huurders van een onderbezette woning kunnen slechts gesanctioneerd worden als aan een driedubbele voorwaarde is voldaan:

1. Er moet tot tweemaal toe (met een tussenperiode van minstens drie maanden) een aanbod geweest zijn voor een andere sociale woning van dezelfde huisvestingsmaatschappij.
2. Bovendien moet dat aanbod van een aangepaste woning gelegen zijn binnen een straal van 5 km van de onderbezette woning.
3. Tot slot mag de som van de huurprijs en de huurkosten en -lasten verbonden aan deze nieuwe woning niet hoger zijn dan deze van de onderbezette, te verlaten woning.

De bedoeling is dus duidelijk: de sociale huurder die een gedwongen aanbod krijgt om te verhuizen uit een onderbezette sociale woning mag ten gevolge van de verhuis naar de nieuwe woning geen zwaardere woonlasten hebben (bij vergelijkbaar inkomen en gezinssamenstelling). Hoe men echter precies deze kosten en lasten van zowel de bestaande woning maar ook de nieuwe woning zal berekenen, is voorlopig nog een vraagteken.

Bovendien is het zeer de vraag of een huisvestingsmaatschappij wel in de mogelijkheid zal zijn om een dubbel aanbod te doen van een aangepaste sociale woning binnen een straal van 5 km, wanneer ook de som van de huurprijs en kosten niet hoger mag zijn dan deze van de onderbezette sociale woning. Want pas wanneer aan al die voorwaarden is voldaan, kan een huisvestingsmaatschappij een sanctie opleggen.

 

Sancties voor de zittende en de nieuwe huurder bij onderbezetting

Wie voor 1 maart 2017 een sociale woning huurde zal, als aan de voorwaarden hierboven is voldaan, in 2018 een maandelijkse bezettingsvergoeding moeten betalen van 31 euro per overtollige slaapkamer. Deze vergoeding zal jaarlijks geïndexeerd worden. Dit bedrag komt bovenop de sociale huurprijs en lasten. Het spreekt voor zich dat eenmaal de woning niet langer onderbezet is, die vergoeding ook niet meer verschuldigd is.

Wie echter vanaf 1 maart 2017 een nieuwe sociale huurder is, kreeg een negenjarige huurovereenkomst, die telkens verlengd kan worden met drie jaar. Deze verlenging zal plaatsvinden als jij en je gezin niet over een te hoog inkomen beschikken of wanneer je een onderbezette sociale woning huurt en niet reeds tweemaal een gepast aanbod van een sociale woning (qua bezetting, afstand en betaalbaarheid) geweigerd hebt. Anders gesteld, voor nieuwe sociale huurders zal de huisvestingsmaatschappij van een sociale huurder die een onderbezette woning bewoont, telkens minstens zes maanden voor het verstrijken van het negende jaar of een volgende driejaarlijkse periode nagaan of hij reeds tweemaal een gepast aanbod heeft geweigerd.

Is dat zo, dan zal de huurovereenkomst worden opgezegd om te verstrijken tegen het negende jaar of een volgende driejaarlijkse periode. De huurder kan nog vragen om deze opzeg in te trekken om redenen van billijkheid. Wanneer de verhuurder hier niet op ingaat, kan de huurder beroep aantekenen bij de toezichthouder.

 

Plan van aanpak tegen onderbezetting

Vooraleer de zittende huurders de stuipen op het lijf te jagen met een mogelijke  onderbezettingsvergoeding, doet een huisvestingsmaatschappij er goed aan om eerst het probleem te analyseren. Want er is inderdaad een probleem met onderbezetting. Volgens de laatste cijfers, zijn liefst 15.188 sociale woningen (bijna 11 % van het totale patrimonium) onderbezet. Dit is uiteraard vooral problematisch als hierdoor de toegang geblokkeerd wordt voor grotere gezinnen die bovenmatig lang moeten wachten op een aan hun gezinssamenstelling aangepaste sociale woning.

Maar de kenmerken van het sociaal huurwoningpatrimonium verschillen zeer sterk per huisvestingsmaatschappij. Hetzelfde geldt voor de gezinssamenstelling van de kandidaat-huurders. In de grootsteden bijvoorbeeld is er vaak een schrijnend gebrek aan grote sociale huurwoningen (vanaf vier slaapkamers en meer), mede door de instroom van nieuwkomers. Hier kan het dus zinvol zijn te focussen op de grote woningen die onderbezet zijn. Maar bij sommige eerder landelijke  huisvestingsmaatschappijen is er een ruim aanbod van woningen met drie slaapkamers maar juist een nijpend tekort aan woningen met één of twee slaapkamers. Het heeft dan weinig zin om een alleenstaande sociale huurder die een onderbezette woning met drie slaapkamers betrekt, verplicht te laten verhuizen naar een woning met een of twee slaapkamers, terwijl juist hieraan de nood het hoogst is. Op die manier dreigt men zelfs de reeds langere wachttijd voor alleenstaanden nog meer op te drijven.

De huisvestingsmaatschappij zal dus eerst een analyse moeten maken van de lokale vraag en hun aanbod van woningen. Op basis daarvan kan ze focussen op die woningen waar de winst door een betere doorstroming het hoogst is. Bovendien doet men er goed aan vooraf te simuleren of er wel een beschikbaar aangepast aanbod mogelijk is (qua afstand, aantal slaapkamers en betaalbaarheid). Verder zal de maatschappij moeten beslissen of ze hiervoor zal afwijken van de andere voorrangsregels. Dit moet immers opgenomen worden in het intern huurreglement, dat trouwens openbaar moet zijn.

 

Sensibiliseren

Ten slotte dient ze vooral, en in de eerste plaats, huurders te sensibiliseren om te verhuizen naar een aangepaste woning. Wie als sociale huurder nu een onaangepaste woning betrekt (naar gezinssamenstelling of fysieke gesteldheid van een der gezinsleden), kan zich als kandidaat-huurder inschrijven met voorrang. En in zo’n geval is het ook niet meer dan netjes deze kandidaat-huurder in te lichten van zijn recht om de inschrijving voor een andere sociale woning te onderwerpen aan zijn keuzes qua ligging, aard en hoogte van de huurprijs, tenzij hierdoor een toewijzing quasi onmogelijk wordt. Lees hier hoe sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal dit in de praktijk brengt.

 

Wie een uitgebreide toelichting wil lezen bij de wijzigingen aangebracht door het Vlaams decreet van 14 oktober 2016 en het besluit van de Vlaamse regering van 23 december 2016, kan dit hier op de website van Wonen Vlaanderen terugvinden.

Dit artikel is gebaseerd op een artikel in huurdersblad nummer 233.