Conceptnota private huur – Helt de balans over?

Gepost op 2016-07-19

De huidige wooncrisis vraagt antwoorden op korte termijn. De losgelaten private huurmarkt verdient beleid om de betaalbaarheid, kwaliteit, woonzekerheid en de toegang voor de huurders te garanderen in combinatie met een rendement voor de verhuurders. Het Vlaams Huurdersplatform en de Vlaamse huurdersbonden verwelkomen dan ook de conceptnota over de private huur. De nota stelt een aantal ambitieuze en terechte doelstellingen op korte termijn, maar dreigt ook een aantal rechtswaarborgen voor de huurder uit te vlakken. We zijn verheugd om in de verdere uitwerking betrokken te worden, maar wensen alvast een aantal bedenkingen mee te geven bij de conceptnota.

 

Woonzekerheid bevorderen

We verwelkomen de bevestiging van de woonzekerheid als centrale doelstelling van ons woonbeleid in de conceptnota. Ook op vandaag vormen, zoals ingevoerd door de woninghuurwet, de huurcontracten van negen jaar de hoeksteen van de woonzekerheid. Alleen merken we dat negenjarige huurcontracten in de praktijk nog steeds niet de standaard zijn, maar dat zowat de helft van de verhuurders een contract van korte termijn aanbiedt. De conceptnota blijft echter zeer vaag over de manier waarop een woninghuurcontract standaard voor negen jaar zou moeten gelden. We hopen dat de voordelen die een verhuurder heeft bij het afsluiten van een contract met korte duur verdwijnen en dat contracten van korte duur nog maximaal één jaar kunnen bedragen in plaats van drie. Om tegemoet te komen aan de rechtszekerheid voor huurder en verhuurder, zou in ieder geval van bij de aanvang van het contract van korte duur de mogelijke einddatum gekend moeten zijn.

We juichen toe dat de conceptnota aangeeft te willen onderzoeken of een soortgelijke systeem als de verzekering gewaarborgd wonen voor eigenaars, ook kan worden ontwikkeld voor huurders.

 

Rechtswaarborgen bij renovaties

De verhuurder dient aan zijn leveringsplicht te voldoen en mag dus enkel een woning verhuren die aan de minimale kwaliteitseisen voldoet. Het is ontoelaatbaar dat je een verhuurder die een onvoldoende kwaliteitsvolle woning aanbiedt, zou belonen met een extra opzegmogelijkheid of met een huurprijsverhoging na renovatie, zoals in de media over de conceptnota werd bericht. Wanneer een woning niet voldoet, zijn er via een technisch onderzoek en een besluit van de burgemeester waarborgen om wantoestanden tegen te gaan. De burgemeester kan de verhuurder bijvoorbeeld dwingen tot renovatie, besluiten dat de bewoners de woning moeten verlaten en indien nodig ook in herhuisvesting van de bewoners voorzien. Het mandaat echter éénzijdig bij de verhuurder leggen, zonder tussenkomst van de overheid, dreigt de kwaliteitsvereisten van de Vlaamse Wooncode te doorkruisen. Daarenboven kan nu reeds krachtens de wet onder specifieke voorwaarden worden opgezegd (art. 3 §3 WHW) of de huurprijs worden aangepast (art. 7 §1 WHW) wegens renovatie. Een aanmoediging tot renovaties op de private huurmarkt zou eveneens beter kunnen worden bewerkstelligd door de renovatiepremies niet enkel voor te behouden voor eigenaars/bewoners, maar ook voor eigenaars/verhuurders open te stellen.

Daarenboven stelt de conceptnota dat de huurprijs vlotter zou moeten aangepast worden bij de hernieuwing van een huurcontract tussen dezelfde huurder en verhuurder. Dit uitgangspunt is werkelijk problematisch en zet de deur open naar heel wat ongewenste effecten. Er kan namelijk enkel sprake zijn van een vrije onderhandeling tussen twee partijen wanneer deze evenwaardig zijn. Wanneer de huurder echter een dreiging tot opzegging ervaart tijdens de onderhandeling, is dit natuurlijk nooit het geval.

De huurprijs kan volgens ons slechts onder zeer specifieke voorwaarden worden herzien, en enkel bij energierenovaties:

• Er moet een voorafgaand akkoord zijn tussen huurder en verhuurder over de uitvoering van de werken.
• De mogelijke huurprijsstijging moet geplafonneerd zijn (en gematigd, maximaal een stijging met 5%)
• Het mag niet gaan over noodzakelijke werken om aan de minimale kwaliteitsnormen te voldoen
• Er moet een duurzame energiebesparing worden gerealiseerd die ook een aantoonbaar financieel voordeel voor de huurder oplevert.

Wanneer niet aan alle bovenstaande voorwaarden wordt voldaan, is het ontoelaatbaar om de basishuurprijs in de loop van een huurovereenkomst te wijzigen. Eénzijdig een lopende overeenkomst wijzigen zou namelijk afbreuk doen aan de rechtszekerheid. Het is ook strijdig met één van de fundamentele regels uit het verbintenissenrecht dat het voorwerp van een overeenkomst eenzijdig zou kunnen gewijzigd worden met financieel nadelige consequenties voor de huurder.

 

De private huurmarkt socialiseren

De conceptnota wil een kader voor vormen van ‘geconventioneerd huren’ uitwerken. We juichen de installatie van dergelijk kader toe. Het is vanuit het grondrecht op wonen nodig om in te grijpen op de private huurmarkt zolang er onvoldoende sociale woningen beschikbaar zijn. Het is goed te zien dat deze conceptnota, althans theoretisch, hier ook een basis voor legt.

Dit kader moet er toe leiden dat het rendement van de verhuurder verzekerd wordt indien hij betaalbaar (in relatie met de kwaliteit van de woning en het doelpubliek), kwaliteitsvol (kunnen voorleggen van een conformiteitsattest) en met woonzekerheid (contracten van lange duur) verhuurt. Een soort aanbodsubsidie (bv. fiscale prikkel) voor verhuurders zal dan noodzakelijk zijn, maar eveneens zal dit gekoppeld moeten worden aan ondersteunende huurtoelages. Het is namelijk niet omdat je via een aanbodstimulans een betaalbare woning op de markt hebt gevonden, dat deze ook voor iedereen daadwerkelijk betaalbaar zal zijn. Daarenboven mogen we niet de fout maken om huurtoelages enkel voor te behouden voor huurders die geconventioneerd huren, want op de rest van de private huurmarkt, zal zich nog steeds een betaalbaarheidsvraagstuk stellen.

Alle woonbehoeftige huurders, die op eigen kracht hun recht op wonen niet volwaardig kunnen realiseren, moeten daarenboven in aanmerking komen. Zoals de conceptnota stelt, kunnen we ons vinden in een afbakening naar inkomen en eigendom. Het spreekt echter voor zich dat een toetsing met ander vermogen niet kan worden uitgevoerd zonder vorm van vermogenskadaster. Dit installeren enkel en alleen voor deze specifieke doelgroep zou evident onzinnig zijn. Het is aan de overheid, of een tussenliggende instantie, om na te gaan of een huurder en verhuurder voldoen aan de voorwaarden. Het systeem verdient daarenboven een uitrol over gans Vlaanderen aangezien de druk op de private huurmarkt overal erg hoog is. Het is een algemeen, structureel probleem en moet dus ook in die orde oplossingen bieden.

In de conceptnota wordt gesproken over een evaluatie en afstemming van het huursubsidie- en huurpremiebesluit. Dit is onvoldoende. Er is eveneens nood aan een versterking en uitbreiding van deze stelsels. Met 2.1% begunstigden tegenover 30% mensen die te weinig overhouden na het betalen van de huur om menswaardig te leven, komen we er op vandaag niet. Er zijn heel wat voorwaarden waaraan een huurder moet voldoen om een huurtoelage te ontvangen. Het afschaffen van de voorwaarde om verplicht in te schrijven bij een domiciliemaatschappij en de ontkoppeling met een verhuisbeweging, worden als zeer positief ervaren. Er zou eveneens meer differentiatie mogelijk moeten zijn inzake maximale huurprijzen, zodat er binnen elke regio ook daadwerkelijk voldoende beschikbare woningen zijn waarvoor een toelage kan aangevraagd worden. Daarenboven moeten de inkomensgrenzen worden opgetrokken en moet er betere omkadering zijn om de aanvraag te doen.

De intentie om het aanbod van de sociale verhuurkantoren te verruimen valt toe te juichen. Dat het subsidiebesluit hier extra middelen voor zal voorzien stemt ons positief. Er is eveneens, zoals dat reeds bestaat voor sociale huisvestingsmaatschappijen, nood aan een soort gewestwaarborg waardoor huurders en verhuurders niet in de kou blijven staan wanneer een sociaal verhuurkantoor failliet zou gaan. Dit kan er tegelijkertijd voor zorgen dat soortgelijke situaties niet afstralen op de volledige sector omdat de gedupeerden dan een oplossing kan worden geboden.

Het is daarenboven onlogisch dat huurders een hogere huurprijs betalen voor een woning bij een sociaal verhuurkantoor dan bij een sociale huisvestingsmaatschappij, terwijl het vaak over meer kwetsbare huurders gaat met lagere inkomens. We pleiten voor het ontwikkelen van een visie op langere termijn om deze ongelijkheid weg te werken en het ontwikkelen van een financieel groeipad om tot dit resultaat te komen. Een herdenking van het SVK-financieringssysteem zal daarvoor noodzakelijk zijn.

 

Herstellingen

De conceptnota spreekt over het uitwerken van een evenwichtig regime dat kan tegemoet komen aan de huidige rechtsonzekerheid betreffende de sanctionering van een niet conforme woning. Wanneer er kwaliteitsgebreken worden vastgesteld, kan dit verschillende gevolgen teweeg brengen en moet de huurder dus ook in de toekomst verschillende eisen kunnen instellen (zoals nietigheid/ontbinding/uitvoering van werken met ondertussen huurprijsvermindering …), afhankelijk van de ernst van de gebreken.

Specifiek voor huurherstellingen mag het duidelijk zijn dat ook slijtage ten laste van de verhuurders moet blijven, in lijn met art. 1755 Burgerlijk Wetboek. Huurders en verhuurders zouden er al veel mee geholpen zijn indien een technisch uitvoeringsbesluit duidelijk zou bepalen wie welke verantwoordelijkheid heeft inzake huurherstellingen. In de conceptnota wordt de opmaak van een uittredende plaatsbeschrijving verplicht. Dit is nu al zo bepaald voor de intredende plaatsbeschrijving. Tevens zou de plaatsbeschrijving conform de onderrichtingen door de overheid moeten worden opgemaakt. We vragen ons af wat de sanctie zou zijn indien hier geen gevolg aan wordt gegeven of wanneer dit niet conform de onderrichtingen wordt uitgevoerd. Daarenboven dient dwingend in de wetgeving opgenomen te worden dat de kosten voor een eventuele onpartijdige expert gedeeld moeten worden tussen huurder en verhuurder. Het mag duidelijk zijn dat de vergelijking van de intredende en uittredende plaatsbeschrijving niet de enige basis kan zijn om te beslissen of de oorzaak bij huurder of verhuurder ligt. De vrederechter dient hier bij discussie een oordeel over te vellen. De huurder rechten ontzeggen puur op basis van de uittredende plaatsbeschrijving, gaat dus veel te ver.

 

Aanpak discriminatie

Ongeoorloofde selectie van kandidaat-huurders is schering en inslag op de private huurmarkt. Het voorgestelde plan om discriminatie aan te pakken is werkelijk ondermaats. We pleiten voor een waaier aan instrumenten startend bij sensibilisering, maar zeker ook ruimte laat voor zelfregulering (met verplichte mystery-shopping), maar dat ook een handhavingsluik (door middel van praktijktesten) en sanctionering (administratief- en strafrechtelijk) als sluitstuk verdient. Bij het lezen van de conceptnota, blijven we hier volledig op onze honger zitten. Dit is ongetwijfeld het zwakst uitgewerkt stuk uit de conceptnota.

De ontwikkeling van een systeem van proefhuren kan kansen bieden, maar we moeten tegelijk behoedzaam zijn dat het niet eerder een uitsluitings- dan een insluitingsmechanisme wordt. Het kan niet de bedoeling zijn dat bepaalde kandidaat-huurders enkel nog binnen dit systeem een woning zullen kunnen vinden. Daarenboven moet, net zoals het algemeen principe, vertrokken worden van een contract van 9 jaar dat specifieke opzeggingsmogelijkheden heeft voor een eigenaar tegen bijvoorbeeld het einde van één jaar, en met een engagement dat de verhuurder enkel kan opzeggen onder specifieke vooraf bepaalde voorwaarden.

Ook de bron van het inkomen wordt vaak als ongeoorloofd selectiecriterium gebruikt, al dan niet in combinatie met de oorsprong van de huurwaarborg. De stigmatisering en de traagheid die vaak met een OCMW-waarborg gepaard gaan, zorgen er voor dat veel verhuurders deze kandidaten weigeren. De installatie van een huurwaarborglening kan een interessante piste zijn, al roept dit heel wat vragen op. Wie komt hiervoor in aanmerking? Is de techniek van de lening wel een goed idee voor huurders die nu reeds met onbetaalbaarheid worden geconfronteerd. Is het niet beter om dit lokaal te voorzien en zal het gehele proces wel voldoende snel verlopen?

Uit het Groot Woononderzoek blijkt dat meer dan 4 op de 10 huurders op de private huurmarkt moeite heeft om de huurwaarborg te betalen. Gezien dit grote aantal lijkt het vanzelfsprekend om naar een algemeen systeem te gaan waarbij op een éénvormige manier de huurwaarborg wordt samengesteld. Wanneer we het er daarenboven over eens zijn dat de verhuurder de oorsprong van de waarborg niet mag kennen, dan komt de piste van een centraal huurwaarborgfonds weer nadrukkelijk op het toneel. De installatie van een performant systeem dat een efficiënte en snelle verstrekking kan garanderen, dat minstens toegankelijk is voor iedereen die moeite heeft om de huurwaarborg te betalen (zoals een centraal huurwaarborgfonds) is noodzakelijk. Een aanpassing van het maximaal bedrag van de huurwaarborg, zal automatisch leiden tot een bijkomende betaalbaarheidsdrempel. Tenslotte moeten zeker een aantal juridische achterpoortjes worden gesloten, zodat het niet meer mogelijk is een hogere huurwaarborgsom te vragen onder een andere vorm, die niet onder de dwingende bepalingen van de woninghuurwet valt.

 

Professionalisering

Huurders kunnen voor ondersteuning terecht bij de huurdersbonden. Uit de jaarverslagen van deze huurdersbonden blijkt al jaren dat zij onvoldoende middelen hebben om iedereen die advies nodig heeft ook daadwerkelijk te kunnen helpen. De vraag is vele malen groter dan het aanbod, wat tot onhoudbare situaties leidt, zoals in Antwerpen waar alle spreekuren immens snel volgeboekt zijn en de avondpermanenties elke week uitlopen tot 23u00 à 23u30 ’s nachts. Het is een tekortkoming dat de conceptnota niet bepaalt dat er ook een versterking van de werking van de huurdersbonden moet komen, met speciale aandacht voor de grootstedelijke huurdersbonden en minstens voor Huurdersbond Antwerpen.

Er wordt echter wel gesproken van een project in samenwerking met de Verenigde Eigenaars om de eigenaars te professionaliseren. Dit moet kunnen, maar we zien dit (in eerste instantie) eerder als een proefproject, dat dus ook niet meteen in de Vlaamse Wooncode wordt ingeschreven. Tenslotte is het geen evidentie om eigenaarsverenigingen en huurdersverenigingen op volledig gelijke voet te behandelen. Daar waar huurdersbonden in hun werking worden ondersteund om mee uitvoering te geven aan het recht op wonen, gaat dit niet op voor de eigenaarsverenigingen. Daarenboven kan men zich de vraag stellen of verhuurders waarvan de meerderheid tot het hoogste inkomensquintiel behoren niet op eigen financiële kracht professioneel advies kunnen inwinnen.

 

Juridisch Kader

Het besef dat een volwaardig huurbeleid voor de private huurmarkt over meer gaat dan de regelgeving van de Woninghuurwet stellen wij ten zeerste op prijs. De inschrijving in de Vlaamse Wooncode en de blijvende verbinding met het gemeen huurrecht en het verbintenissenrecht, draagt ook onze voorkeur weg.

We zijn daarentegen erg sceptisch over aanpassingen van de procesregels en de installatie van een soort kortgeding. Vandaag kan er namelijk bij dagvaarding reeds na 10 dagen een procedure lopen. Bij verzoekschrift binnen 3 weken. Daarna worden er, bij niet eenvoudige zaken, evident conclusies neergelegd. Een beoordeling bij een situatie waarbij er discussie bestaat over de aansprakelijkheid, moet steeds ten gronde worden gemaakt. Sommige vrederechters beslissen, in de meest dramatische en extreme gevallen, om de huurovereenkomst alvast te ontbinden om zich dan later uit te spreken over de rest van het geschil. Dit is een strategie die extra huurderving en schade kan voorkomen.

Het is daarenboven een gemiste kans dat nog steeds zowel eigenaarsverenigingen als huurdersverenigingen geen ondersteuning krijgen om juridische bijstand te mogen verlenen in de rechtbank, zoals de vakbonden daartoe wel gemachtigd zijn. Dit zou de toegang tot het recht voor zowel huurders als verhuurders nochtans sterk bevorderen.

 

Tot slot

Bij deze belangrijke oefening formuleren we graag nog een aantal globale aandachtspunten die essentieel zullen zijn voor de verdere uitwerking van deze conceptnota. We denken vooral aan de bepaling van de budgetten en de bijhorende meerjarenbegroting (die hier volledig ontbreekt), alsook de haalbaarheid van de vooropgestelde timing en de mogelijkheden van de administratie om de uitwerking en implementatie voldoende te kunnen ondersteunen.