Sociaal wonen heeft een imagoprobleem

Gepost op 2021-11-10

Met één been in een sociale huisvestingsmaatschappij en met het andere erbuiten vroeg Maaike Vansevenant zich af hoe het kwam dat sociaal wonen zo’n slecht imago heeft en waarom er zo moeilijk sociale woningen bijkomen. Ze ging op onderzoek uit en schreef er een masterproef over.

Het imago van sociale huisvesting is niet goed. Dat is één van de conclusies van uw onderzoek. Hoe komt u tot die vaststelling?

Vansevenant: Toen ik begon aan dit onderzoek werkte ik voor een sociale huisvestingsmaatschappij. Ik deed er de projectbegeleiding van sociale woningen. Mijn opdracht begon in de vergunningsfase voor nieuwe sociale woningen en stopte wanneer ze op de werf begonnen met bouwen. Ik volgde dus ook buurtonderzoeken op. Op die momenten bleek dat de omwonenden die de plannen kwamen inkijken wel vaker problemen hadden met het feit dat er sociale woningen gebouwd zouden worden. Ook mensen die zich inschreven voor een sociale koopwoning lieten merken dat ze er niet naar uitkeken om sociale huurders in hun buurt te hebben.

Dat mensen in de buurt zeggen dat ze geen sociale woningen wensen, heeft vooral te maken met perceptie en gangmakerij. De geïnterviewde directeurs geven aan dat er soms protest is bij de aankondiging, maar eens de sociale woningen er staan, zijn er geen problemen. Sterker nog, er zijn zelfs plaatsen waar er in de planningsfase veel protest was, maar waar ze nu samen buurtfeesten geven.

Hoe is dat negatief imago ontstaan?

Vansevenant: Dat is historisch gegroeid. De eerste huisvestingswetten waren volledig gericht op het promoten van eigendom. Er werden premies uitgereikt om de aankoop van een eigen woning mogelijk te maken. De perceptie die daaruit voortvloeide, was dat huren iets was voor zij die ondanks die aanmoedigingen nog steeds geen eigendom konden kopen. Die perceptie leeft verder tot op vandaag. Huren wordt als iets tijdelijks aanzien. Je ziet dat mensen iets willen kopen zodra ze kunnen. Sociaal huren is er in die visie enkel voor wie geen eigendom kan kopen of wie niet privaat kan huren.

Daar komt bovenop dat maatschappelijke problemen, wanneer ze zich voordoen in een sociale wijk, heel makkelijk in de pers komen. Verschillende directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen geven aan dat problemen die zich overal voordoen, enkel in het groot en breed in de kranten staan als het over een sociale woonwijk gaat. Zo wordt die negatieve perceptie enkel versterkt, waardoor ook het draagvlak voor sociaal wonen daalt. Ik heb ook de persberichten over sociaal wonen gescreend en die zijn in zeer grote mate negatief.

Het huidig politiek discours speelt ook zijn rol. Er wordt door de minister van Wonen altijd begonnen met de zinsnede ‘we gaan meer investeren dan ooit in sociaal wonen’, maar dat wordt standaard aangevuld met ‘maar we gaan ook zwaar inzetten op het tegengaan van fraude’. Dat geeft de perceptie van sociale huurders die massaal frauderen.

Zijn het niet vooral hoge woontorens en grote sociale woonwijken die het moeten ontgelden?

De sociale huisvestingsmaatschappij waarvoor ik werkte had niet zo’n grote sociale woonblokken. Maar we krijgen effectief het signaal dat sociale huisvesting zeer snel gelinkt wordt aan grote blokken met een eerder negatief imago.

Directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen halen trouwens aan dat de renovatieprocedure voor dergelijke projecten niet evident is. Het imago vaart uiteraard niet wel bij een woonkwaliteit die bijzonder slecht is omdat dit vroeger slecht ontworpen is en die woningen dan ook nog eens op slechte ruimtelijke plaatsen staan.

U maakt in uw onderzoek de link tussen het negatief imago en de moeilijkheden om nog sociale woningen te ontwikkelen.

Vansevenant: In de tien jaar dat ik in de sector werkte, merkte ik dat procedures om sociale woningen te bouwen ook almaar langer duurden en complexer werden. Het leek me interessant om te onderzoeken of dat te maken had met het negatief imago van de sector. Ik zei al dat het draagvlak daalt door dat imago. Daardoor wordt de druk op de politiek ook nooit groot om vergunningen af te leveren.

Er zijn plaatselijke politici die zich open en bloot kanten tegen meer sociale woningen. En eens het opgelegde aantal sociale woningen per gemeente, het zogenaamde ‘Bindend Sociaal Objectief’, behaald is, dan kunnen ze dat ook hard maken en woord houden.

Vlaanderen legt dat ‘Bindend Sociaal Objectief’ op. Dat was oorspronkelijk een grens om een minimaal aantal sociale woningen te halen per gemeente. Zo wordt het een maximumgrens.

Vansevenant: Er worden ook geen boetes voorzien wanneer het minimale aantal sociale woningen niet wordt behaald. Het gevoel bij sommige directeurs is dat de vorige minister niet stond te trappelen om dat af te dwingen. Maar dat kan in principe makkelijk verholpen worden.

Anderzijds wilde het Bindend Sociaal Objectief ook een spreiding van het aantal sociale woningen over gans Vlaanderen realiseren. Sommige directeurs zeiden ook dat sommige gemeentes of gehuchten daar niet op voorzien zijn. Je kan dan de vraag stellen of er net op die plaatsen waar er geen openbaar vervoer is en geen werkgelegenheid sociale woningen gebouwd moeten worden. Misschien moet het toch wat anders bekeken worden. Waar is het ruimtelijk opportuun om echt af te dwingen dat er extra sociale woningen komen en waar kan er eventueel gecompenseerd worden?

Het lijkt wel een vicieuze cirkel. Het slechte imago leidt tot minder patrimonium waardoor ook het imago slecht blijft.

Vansevenant: We moeten de redenering inderdaad omkeren. Als je een ruim sociaal huurpatrimonium hebt, dan kan je ook veel breder sociaal verhuren. Uit onderzoek blijkt dat de inkomensgrenzen voor de sociale huur behoorlijk hoog liggen, maar omwille van de reputatie willen mensen die zich nog net staande kunnen houden op de private huurmarkt niet het stigma krijgen van sociale huurder.

Als je de sociale huur nu sterk uitbreidt, dan zal je ook vanzelf een andere instroom en mix krijgen. Daardoor daalt ook de stigmatisering en dan zal het duidelijk worden dat wonen niet zo duur hoeft te zijn. In een eerste fase zal je ook de private huur meer moeten reglementeren terwijl je snel naar een groot aanbod sociale huur toewerkt. In een tweede fase kan je dan die regulering wat meer loslaten omdat de sociale huurmarkt zo groot wordt, dat deze ook de private huurmarkt beïnvloedt. En dan is ook de private huurmarkt gezonder en een goed alternatief voor kopen.

Want nu kan de private huur hogere prijzen vragen voor slecht aanbod. We zagen dat ook in de Pano reportage. Het snel en robuust uitbreiden van sociale huur zou een goed middel zijn tegen huisjesmelkerij.

Momenteel staat dat negatief imago en het beperkte draagvlak die uitbreiding in de weg. Vooral omdat tegelijk het discours blijft leven dat sociaal wonen enorm veel geld kost en dat het dus enkel mag gaan naar wie het écht, écht nodig heeft. Dat discours moet doorbroken worden. Het is maar op het moment dat ook de middenklasse zegt ‘sociaal huren is iets voor ons’ dat het maatschappelijk draagvlak voor genoeg sociaal aanbod veel sterker zal zijn.

Door het feit dat sociaal wonen nu als een armoede-oplossing wordt aanzien, stijgt het draagvlak niet, wat problematisch is voor de sector?

Vansevenant: Klopt. En de politiek blijft maar focussen op hoeveel middelen er richting sociale huur gaan. Dat sust dan de gewetens, want daardoor ontstaat het idee bij wie zelf kan kopen dat de overheid zorgt voor een oplossing voor diegene die dat niet kunnen. Terwijl de sociale huur zelfs met de huidige investeringen veel te klein blijft. Daarenboven blijkt dat dit jaar quasi een miljard van de beschikbare budgetten niet gebruikt zal worden.

Waaraan ligt dat?

Vansevenant: De directeurs bevestigen mijn ervaring dat de procedures om sociale woningen te bouwen steeds langer en complexer geworden. Maar ook de vorming van de woonmaatschappij heeft een invloed. Eén directeur ging daar heel uitgebreid op in. Hij stelt dat gemeentebesturen zo goed mogelijk vertegenwoordigd willen zijn in de Raad van Bestuur van die nieuwe woonmaatschappij. En hoe kleiner de woonmaatschappij, hoe groter de kans op vertegenwoordiging. Het zou dus best kunnen dat er van een echte schaalvergroting geen sprake zal zijn.

Daarenboven moeten er heel veel sociale woningen van eigenaar veranderen. De sociale verhuurders zullen enorm veel patrimonium moeten overkopen van anderen die nu op hetzelfde grondgebied actief zijn. Ook de organisatiestructuren, het personeelsbeleid, de kantoorruimtes, de financiële positie, … Alles zal er anders uit zien.

In dat hele proces van omwenteling vrezen de respondenten dat er niks gebouwd zal worden. Een directeur spreekt zelfs over een stilstand van 10 jaar in de sector. Een andere stelt dat als men weet dat er iets zal gebeuren, maar niet precies wat, men ook niks doet. En dan was er nog een directeur die aangaf dat ze niks meer aan het plannen waren in gemeentes waar ze niet zeker van zijn dat ze er nog actief zullen zijn. Men vreest een stilstand eerder dan een vooruitgang.

Dat is een pijnlijke vaststelling. De centrale doelstelling is namelijk het verbeteren is van de positie van de huurders en de kandidaat-huurders.

Vansevenant: Sommige respondenten stellen zich de vraag of dit wel de uitgangspositie was.