Woningdelen op de huurmarkt: een trend?

Gepost op 2025-10-16

Tot 2019 was er weinig geregeld in de huurregelgeving wanneer mensen samenwoonden maar niet getrouwd of wettelijk samenwonend waren. Dat bracht onzekerheid voor koppels die feitelijk samenwoonden, maar nog meer voor mensen die wel samen huurden maar geen gezin vormen. Erika Verscheure behandelde deze thematiek in haar doctoraat. Wij vroegen ons af wat woningdelen nu precies inhoudt en hoe de huurregelgeving daar rekening mee houdt.

 

Wanneer spreken we over woningdelen?

Verscheure: Zodra twee personen samenwonen en geen gezin vormen, spreken we over woningdelen. Onder een gezin begrijpen we vaak een partnerrelatie of ouder-kindrelatie, maar dat kan je nog wat breder interpreteren. Denk bijvoorbeeld aan samenwonende broers, zussen, neven of nichten. Val je niet in zo’n gezinsvorm maar woon je wel samen en deel je de meeste ruimtes, dan doe je aan woningdelen. De laatste 10 jaar is dat heel erg opgekomen.

Wat is het verschil met cohousing?

Verscheure: Bij cohousing wordt er minder gedeeld. Elk huishouden heeft een eigen zelfstandige woonruimte, maar deze maakt deel uit van een groter geheel waar dingen gedeeld worden zoals een tuin, een gastenkamer of gedeelde leefruimte.

Gemeenschappelijk wonen is de overkoepelende term die we gebruiken en waaronder dus zowel cohousing als woningdelen vallen.

Zien we dat deze manier van wonen de laatste jaren vaker voorkomt in Vlaanderen?

Verscheure: Ja, zowel bij de vraag- en aanbodzijde zijn er evoluties geweest. Vroeger associeerden we woningdelen vooral met het ‘friends’-wonen of zelfs het ‘kotmadam’-fenomeen. Maar ten eerste duurt de overgangsfase van jongeren naar volwassenheid vandaag langer dan vroeger, en blijft men dus langer in de sfeer van samenwonen hangen. Ten tweede is ook de vraag gegroeid van meer kwetsbare mensen die geen alternatief hebben en hopen om zo wat lagere woonkosten te hebben.

Ook investeerders hebben de toegenomen vraag opgepikt, want in de laatste tien jaar is internationaal een tendens van professionalisering te merken. Het kan voor hen financieel interessant zijn om bijvoorbeeld grote herenhuizen op te kopen in centrumsteden en daar gemeenschappelijk wonen in te voorzien aan onder meer expats of internationale studenten. Dit fenomeen is uitgegroeid naar een eigen subvorm van woningdelen, namelijk co-living.

Waar moeten mensen rekening mee houden als ze aan woningdelen doen?

Verscheure: De rechtspraak heeft een aantal criteria uitgewerkt om te oordelen of er samengewoond wordt als aparte huishoudens of als één huishouden. Je wordt niet als samenwonend aanzien als het overgewicht van het huishouden ligt bij het individu en niet bij de gemeenschap. Dat is belangrijk voor je statuut in de sociale zekerheid.

Op dit moment is er vooral een risico is voor woongemeenschappen die heel veel delen. Denk dan aan vaak samen eten, taken van het huishouden samen doen, vervoersmiddelen delen, gemeenschappelijk boodschappen doen of heel veel tijd samen doorbrengen. Maar dat is een minderheid van de situaties.

Het andere belangrijkste risico is wanneer iemand van je medebewoners schulden heeft en er een deurwaarder aan de deur staat. Deze kan beslag leggen op alle goederen die hij in de woning aantreft. Hij heeft niet de verplichting om na te gaan van welke bewoner iets is. Het is aan de bewoners zelf om te zeggen en aan te tonen wat hun spullen zijn. Voor dingen die in de gemeenschappelijke ruimte liggen, is dat vaak meer problematisch dan wat in de aparte kamers ligt.

Je onderzoek ging specifiek over woningdelen op de private huurmarkt. Sinds 2019 bestaat daar specifieke regelgeving over. Was dat nodig?

Verscheure: Ik vind het toch een grote stap vooruit. Het toont durf dat ze zo’n regeling hebben durven uitwerken en het verbetert zeker de situatie van mensen die feitelijk samenwonen.

Het interessante is dat nu geregeld is dat iemand kan toetreden tot het huurcontract en de verhuurder daar niet zoveel tegenin kan brengen. Aan de andere kant is er nu ook een individuele opzegmogelijkheid. Wil één van de bewoners weg, dan kan dat nu. Vroeger was daar veel discussie over.

Wat voor mij nog ontbreekt, is de situatie waarbij de bewoners het samenwonen willen stopzetten, maar ze het niet eens zijn over wie mag blijven in de woning. Anders gezegd: je kan nu wel zelf vertrekken, maar je kan niet bekomen dat de andere moet vertrekken. Ik ben van mening dat er zo’n uitsluitingsrecht zou moeten bestaan, maar wel met tussenkomst van een rechter. Dit zou heel nuttig zijn voor bijvoorbeeld een klassiek gezin dat niet getrouwd is met kinderen. Als zij uit elkaar zijn, kan de stabiliteit van de woning belangrijk zijn voor de kinderen. Nu is dat geen rechtsgrond waar de rechter rekening mee kan houden, behalve wanneer iemand iets verkeerd heeft gedaan, wat niet noodzakelijk het geval is.

Het is zo dat de huurregelgeving de verhouding regelt tussen huurders en verhuurders, maar niet zozeer tussen de huurders onderling. Denk je dat er ook nood is aan regels daarvoor?

Verscheure: Ik zou dat niet in de wetgeving gieten, maar het informeel karakter van samenwonen zo veel mogelijk proberen te bewaren. Al mag het zeker aangemoedigd worden dat huurders onderling afspraken maken. Je moet dan een evenwicht zien te vinden tussen flexibiliteit, wat voor veel woongemeenschappen belangrijk is, en goede afspraken.

Nog een slotvraagje: als je samenwoont met anderen en één iemand gaat weg, wat doe je dan met eventuele huurschade en met de huurwaarborg?

Verscheure: Ik zou aanraden om eerst samen na te gaan of huurschade is. Als er geen huurschade is, er geen probleem. Als er wel huurschade is, dan lijkt het me best dat de vertrekkende persoon de huurschade betaalt aan de overblijvende huurders. Na zijn opzegperiode is de vertrekkende huurder namelijk niet meer aansprakelijk voor schade tegenover de verhuurder.

De huurwaarborg mag zolang de huurovereenkomst loopt niet vrijgegeven worden, behalve als je dat overeenkomt met alle partijen. Maar dat zal de verhuurder vaak niet willen. Meestal wordt dat dus onderling geregeld. Als er al een nieuwe huurder is die in de plaats komt, kan die zijn deeltje huurwaarborg meteen aan de vertrekkende huurder betalen. Maar dat kan enkel als er geen huurschade is. Als er wel huurschade is, dan is het aangewezen dat de woongemeenschap de schuld van de huurschade verrekent met zijn deeltje huurwaarborg.