Woninghuur en het EPC-attest: een viervoudige verplichting voor de verhuurder

Gepost op 2022-05-24

Op de verhuurder van een woning rust ondertussen een viervoudige informatieplicht inzake het EPC-attest. Namelijk bij te huurstelling, bij publieke affichering van te huurstelling, op verzoek van een kandidaat-huurder en tenslotte bij de aanvang van het huurcontract.

Sommige immokantoren denken dit met bepaalde clausules in het huurcontract te kunnen omzeilen. Maar ze dwalen. Indien de verhuurder of het immokantoor in gebreke blijft om het EPC voor te leggen, kan de huurder of kandidaat-huurder hierover een klacht indienen bij het Vlaams Energie en Klimaat Agentschap (https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc).

Het EPC-attest: wat en waarvoor?

Een EPC-attest geeft een indicatie van de energieprestatie van uw woning. Die energieprestatie is afhankelijk van onder meer het type woning, de mate van isolatie maar ook of uw verwarmings- en andere elektrische toestellen energiezuinig zijn. Op de EPC’s die sinds 2019 worden opgemaakt staat een label, van A+ (heel energiezuinig) tot F (energieverslindend). Gemiddeld bedraagt de energiescore van een woning in Vlaanderen score D.

Het energielabel op EPC-attesten (sinds 2019) zie er zo uit:

Naast het label toont het EPC ook de berekende energiescore. Dat is het berekende energieverbruik per jaar en per m² bruikbare vloeroppervlakte (kWh/m² jaar).

Het label en de energiescore hangen af van:

de muur- , vloer- en dakisolatie,
de ramen en deuren,
de installaties voor verwarming, het verwarmen van water, koeling, ventilatie en bij kleine niet-residentiële eenheden ook verlichting,
aanwezige installaties op zonne-energie.

Het label en de energiescore houden geen rekening met het verbruikersgedrag of de gezinssamenstelling en kan dus in de realiteit afwijken van het verbruik op uw elektriciteitsfactuur.

Wenst u enkel een indicatie van het label van uw woning, dan kan u onderstaande omzettingstabel gebruiken.

De geldigheidsduur van een EPC-attest bedraagt 10 jaar. Na deze periode moet men dus een nieuw EPC-attest laten opmaken. Zo’n attest wordt opgemaakt door specifiek hiervoor aangeduide energiedeskundigen.

Verplicht attest voor verhuring van woning

Het energieprestatiecertificaat is verplicht voor iedere verhuring van een woning (huis, appartement, studio, kamer). Dat is al meer dan 10 jaar het geval. Dus voor alle woninghuurovereenkomsten afgesloten sinds 1 januari 2009 is een EPC-attest verplicht. Maar ook voor andere huurovereenkomsten onder bijvoorbeeld het gemeen huurrecht (bijvoorbeeld een tweede verblijf), en mits de duur van deze laatste huurovereenkomsten langer dan 2 maanden is, geldt sindsdien deze verplichting.

Zo’n attest strekt er toe de (kandidaat-)huurder te informeren in welke mate zijn woning energiezuinig is zodat hij een geïnformeerde beslissing kan nemen om de woning al dan niet te huren. Het ontbreken van deze informatie maakt echter de huurovereenkomst niet ongeldig (zie echter verder). Wel riskeert de verhuurder of bij te huurstelling eventueel het immokantoor een geldboete die kan oplopen van € 250 tot (bij herhaling en extreme hardnekkigheid) € 5.000.

In welke fase is een EPC-attest bij verhuring verplicht?

De verplichting is viervoudig. Op de eigenaar, houder van zakelijk recht of zelfs gebruiker van een (residentieel) gebouw rust inzake energieprestatiecertificaten een vierdelige verplichting:

Bij te huurstelling beschikken over een EPC-attest (hiervoor is niet vereist dat het een publieke te huurstelling is)
Op een eenvoudig verzoek van een kandidaat-huurder een geldig energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen kunnen voorleggen. Dit vereist wel een verzoek maar impliceert tevens dat het EPC-attest wel voorradig moet zijn.
Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst verstrekt de eigenaar van het gebouw de huurder een kopie van een geldig energieprestatiecertificaat residentiële gebouwen. Hier is dus geen verzoek vereist om aan deze infoplicht rustend op de eigenaar te voldoen.
Elke verkoper of verhuurder (of zijn opdrachthouder, lasthebber of gevolmachtigde) vermeldt het op het energieprestatiecertificaat vermelde kengetal en de unieke code van het energieprestatiecertificaat of het adres van het gebouw in alle commerciële advertenties die hij maakt voor de verkoop of verhuur van een gebouw. Deze afficheringsplicht geldt enkel voor publieke te huurstellingen, inclusief vermeldingen op websites.

Sommige immokantoren laten in hun standaard huurcontract een bepaling opnemen dat een EPC-attest niet vereist is omdat er geen publieke te huurstelling geweest is. Niet alleen is zo’n bewering hoogst ongeloofwaardig, ze is bovendien ongeldig. Bij zowel te huurstelling als verhuring moet er steeds een EPC-attest voorradig zijn. Het betreft hier een bepaling van openbare orde die mee is ingegeven door klimaatdoelstellingen. Zodat hier contractueel niet van kan worden afgeweken.

Minimale kwaliteitsnormen inzake energiezuinigheid

Het niet voorradig zijn van een EPC-attest betekent dus niet dat de huurovereenkomst ongeldig zou zijn. Maar er kan zich wel een probleem stellen indien de huurwoning energieverslindend is. Immers de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit bevat ook een normering inzake energiezuinigheid. De minimale energiescore varieert naargelang het type woning. Wanneer de energiescore op het EPC-attest gelijk of hoger is dan onderstaande grenswaarden, dan is het ontbreken van de vereiste dakisolatie op een dak van minstens 16 m² een gebrek van categorie 2, wat kan leiden tot een ongeschikt verklaring van de woning. Het betreft volgende grenswaarden:

600	open bebouwing
550	halfopen bebouwing
450	gesloten bebouwing
400	appartement

En de verhuring van een ongeschikt (verklaarde) woning is een misdrijf. Momenteel is die normering nog erg (en zelfs belachelijk) ‘royaal’, maar het staat in de sterren geschreven dat die in de toekomst zullen aangescherpt worden. Ook kan dan bij hogere energiescores het gebrek aan geïsoleerd glas als een (weliswaar beperkt) gebrek van categorie 1 worden aangekruist. Dat brengt niet onmiddellijk nadelige gevolgen voor de verhuurder teweeg zolang het aantal van deze beperkte gebreken niet hoger is dan 6. Vanaf 1 januari 2023 dreigt echter het ontbreken van dubbel glas in meerdere woonlokalen (woonkamer, keuken of slaapkamers) te leiden tot een gebrek van categorie 2 met opnieuw risico op ongeschikt verklaring.

Sinds 2022 ook verplicht EPC-attest voor gebouweneenheid (appartementsgebouwen)

Sinds 1 januari 2022 moeten bestaande appartementsgebouwen voor het eerst eveneens over een EPC van de gemeenschappelijke delen van het gebouw beschikken. Deze verplichting geldt algemeen en staat dus los van verkoop en verhuur. Het doet er ook niet toe of deze gemeenschappelijke delen een verenigde mede-eigendom is waarvoor dus een vereniging van mede-eigenaars bevoegd is. De verplichting wordt echter gefaseerd ingevoerd, beginnend met de grotere appartementsgebouwen vanaf minstens 15 gebouwenheden. Vanaf 1/1/2023 geldt de verplichting vanaf 5 tot en met 14 gebouweenheden en vanaf 1/1/2024 vanaf 2 wooneenheden tot en met 4 gebouweenheden. Onder gebouweenheden worden zowel appartementen (wooneenheden) als kleine niet residentiële eenheden verstaan (winkels, broodjeszaak, medische praktijken, kantoren, kinderopvangverblijven, apotheken, kappers…) die in het gebouw aanwezig zijn.

Sanctie wanneer een verplicht EPC-attest voor woning niet voorradig is

Wanneer bij publieke te huurstelling (affiches, borden, publicaties, websites,…) de kerngetallen van het EPC-attest niet vermeld worden of wanneer de huurder geen kopie van het EPC-attest krijgt of de kandidaat-huurder het niet krijgt terwijl hij er om vraagt, dan kan zoals eerder vermeldt zowel de verhuurder als het immokantoor voor het ontbreken van een verplicht EPC-attest gesanctioneerd worden met een geldboete variërend van 250 tot 5.000 €. Bij publieke affichering moet minstens het adres of de unieke code van het EPC-attest vermeld worden. Geldt het attest van voor 2019 dan moet steeds de energiescore (in kWh/m²) vermeld worden. Geldt het attest van na 2019 dan moet ofwel het label (van A+ t.e.m. F) ofwel de energiescore waarop het label bepaald werd (in kWh/m²) gepubliceerd worden.

Een kandidaat-huurder geconfronteerd met het ontbreken van een EPC-attest kan hiervoor dus klacht neerleggen bij het VEKA (Vlaams Energie- en Klimaat Agentschap) via dit klachtenformulier: https://www.energiesparen.be/klacht-over-een-epc.

Je klacht blijft anoniem voor de verhuurder of makelaar. Weet wel dat het VEKA je als (kandidaat-)huurder niet op de hoogte brengt of de verhuurder/ het immokantoor effectief een boete heeft gekregen. Maar als je nadien op een affiche of website plots wel de vermeldingen van het EPC-attest ziet verschijnen, weet je alvast dat je klacht gerendeerd heeft.