Coronahuurvraag: Ik kan mijn kot niet meer gebruiken, moet ik de huur blijven betalen?

Je kan je studentenhuurcontract niet zomaar stopzetten. Ook al heb je er geen fout aan, je moet de huurovereenkomst respecteren. Je zet je studies namelijk verder, alleen niet via colleges in aula’s en auditoria, maar wel via online lessen. Een stopzetting van het contract op basis van het beëindigen van de studies is dus niet mogelijk. Je universiteit of hogeschool zal trouwens ook geen attest ‘stopzetting studies’ verstrekken.

Indien je contract een clausule bevat waarbij je met betaling van een opzegvergoeding of ontbindingsvergoeding de huurovereenkomst voortijdig kan beëindigen, dan kan je dit toepassen. Zo niet blijf je gebonden door de huurovereenkomst van bepaalde duur. Communiceer dit natuurlijk wel aan je verhuurder.

Volgens de minister van wonen moet de student of zijn ouders de huur blijven betalen, aangezien dit een verplichting is van de huurder. Je kan uiteraard wel trachten met je verhuurder tot een minnelijke beëindiging te komen en hem uitleggen dat je de huur niet kunt betalen.

Mocht de verhuurder daar niet mee akkoord gaan en de vrederechter moet hier uiteindelijk over oordelen, dan raden we de huurder toch aan om overmacht in te roepen en meer bepaald ‘le fait du prince’. Huurders kunnen namelijk het genot van de studentenkamer niet hebben wanneer zij thuis zitten en de verplaatsing naar het kot niet mochten maken aangezien dit geen essentiële verplaatsing was. Dat is immers verboden op straffe van een boete. Dat betekent dat de huurder dus tijdelijk het genot van de huurwoning niet heeft. Het betalen van de huur is echter de tegenprestatie van de huurder in ruil voor het leveren van het huurgenot door de verhuurder.

Noch de verhuurder, noch de huurder zijn verantwoordelijk voor het feit dat de huurder het genot niet kan hebben. Voor de huurder is dit dus een zaak van overmacht. De oorzaak ligt bij de beslissing door de overheid. Volgens de risicotheorie dient de verhuurder het risico hiervan te dragen en is dan geen huur verschuldigd voor de periode dat de huurder het genot niet kan hebben van het gehuurde goed.

Deze denkwijze is echter onder voorbehoud. De rechters zullen zich hierover moeten uitspreken. Huurders die lid zijn van een huurdersbond kunnen wel terecht bij een huurdersbond om hierover rechtsleer en rechtspraak te krijgen. Aangezien deze aangelegenheid niet eenvoudig is, raden we huurders wel aan om zich bij de vrederechter te laten bijstaan door een advocaat.

Is de verhuurder een marktpartij (bijvoorbeeld een vennootschap die zich toelegt op verhuring) en de huurder een consument (natuurlijke persoon), dan is het recht om overmacht in te roepen om het huurcontract te beëindigen zelfs dwingend geregeld. Want het Wetboek Economisch Recht (artikel VI, 83, 12°) stelt dat een beding dat de consument zou verhinderen om overmacht in te roepen om de overeenkomst te ontbinden, tenzij tegen betaling van een schadevergoeding, onrechtmatig is en dus niet geldig.

Het is trouwens niet toegestaan dat verhuurders op eigen houtje de toegang tot de studentenkamer ontzeggen. Mocht de verhuurder dat toch doen, dan contacteert u best de huurdersbond. Wij roepen integendeel net op tot solidariteit van de verhuurders, zodat in goeie communicatie de gevolgen van deze situatie solidair opgenomen kunnen worden. KU Leuven besliste ondertussen om al minstens voor april de huur van hun eigen koten te halveren.

Velen zullen echter niet het geluk hebben om een solidaire verhuurder te hebben. De huurdersbonden drongen daarom aan op een wettelijke oplossing die, gezien deze uitzonderlijke omstandigheden, rekening moest houden met de gerechtvaardigde belangen van zowel huurders als verhuurders. Halverwege juni besliste de Vlaamse regering om kosten en lasten kwijt te schelden voor die huurders die niet op hun kot verbleven tijdens de lockdownmaatregelen. Deze oplossing was onvoldoende verregaand om een oplossing te bieden op het probleem.