Alle huurprijzen mogen opnieuw geïndexeerd worden. Lees hier hoe je die berekent!

Gepost op 2023-09-27

Een huurprijs kan vrij bepaald worden bij het begin van de huur. Maar eens die huurprijs vastligt, kan die niet zomaar worden gewijzigd. Bij de meeste huurovereenkomsten mag de huurprijs wel jaarlijks aangepast worden aan de levensduurte. Dat noemen we een indexatie. Vorig jaar werd een extra beperking beslist op die indexatie. Huurprijzen van panden met een EPC D, E, F of zonder EPC mochten niet of maar half geïndexeerd worden. Vanaf 1 oktober 2023 is een indexatie ook voor deze panden weer toegelaten, maar dan moet een correctiefactor toegepast worden. We zetten alles nog eens op een rijtje.

De huurprijs indexeren

Bij een mondelinge huur mag de huurprijs niet geïndexeerd worden. Bij schriftelijke huurovereenkomsten mag de huurprijs 1 keer per jaar geïndexeerd worden, behalve wanneer in het contract staat dat er geen indexering gebeurt. Een indexatie gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet die indexering schriftelijk vragen.

De huurprijs mag in de gevallen waar het toegelaten is één keer per jaar, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract, geïndexeerd worden. Vraagt de verhuurder de indexatie pas op een later tijdstip, dan kan hij de aanpassing vragen tot drie maanden terug in de tijd.

De aangepaste huurprijs mag maximaal het bedrag zijn dat verkregen wordt door toepassing van de formule basishuurprijs x nieuwe indexcijfer / aanvangsindexcijfer.
Geen nood, de geïndexeerde huurprijs kan je ook berekenen met de huurcalculator.

Beperkte of geen indexering van huurprijs voor woning met EPC-label D, E of F van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023

Een jaar geleden besliste de Vlaamse Regering om indexaties van de huurprijzen van de meest energieverslindende woningen voor 1 jaar te verbieden tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023. Als maatstaf om na te gaan of woningen al dan niet energieverslindend zijn, werd het energieprestatiecertificaat (EPC-attest) gebruikt. Sinds 1 januari 2009 moeten woningen die te huur staan zo’n EPC hebben. Een EPC-label gaat van F (energieverslindend) tot A+ (heel energiezuinig).

Voor woningen in het Vlaamse Gewest met EPC-label D, E en F werden volgende maatregelen opgelegd voor de indexering van de huurprijs van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023:

De maatregelen zijn van toepassing op alle lopende woninghuurovereenkomsten (behalve de studentenhuurovereenkomsten), die vóór 1 oktober 2022 in werking zijn getreden volgens de Woninghuurwet of het Vlaams Woninghuurdecreet.
De indexeringsstop of -beperking geldt niet voor woningen die verhuurd worden via een sociale huisvestingsmaatschappij, maar wel voor hoofdhuurcontracten met sociale verhuurkantoren.
Er moet een geldig EPC zijn. Een EPC heeft een maximale geldigheidsduur van 10 jaar. Ook een EPC dat nog geldig was op het moment van de ondertekening van het huurcontract, maar intussen is verlopen, komt niet meer in aanmerking.
Een indexering mocht niet voor woningen met een EPC-label E of F of voor woningen zonder EPC-attest in de periode van 1 oktober 2022 tot en met 30 september 2023.
Voor woningen met een EPC-label D werd de indexatie beperkt tot 50%. De verhuurder moest het verschil tussen de laatst betaalde huurprijs en de geïndexeerde huurprijs berekenen (berekend volgens de standaard indexatieformule) en dit extra bedrag door twee delen. Dit gedeelde bedrag mocht de verhuurder dan bij de voorgaande huurprijs tellen.
Bij energiezuinige woningen met een EPC-label A+, A, B of C wijzigde er niets. Verhuurders van die woningen mochten de huurprijs steeds volgens de normale formule indexeren.

Huurprijsindexatie vanaf 1 oktober 2023 met correctiefactoren

De blokkering of halvering van de indexering van de meest energieverslindende woningen geldt tot 30 september 2023. Vanaf 1 oktober 2023 is een indexering voor de huurwoningen zonder EPC of met een label D, E en F opnieuw toegelaten, maar volgens een aangepaste formule. Er moet een correctiefactor gebruikt worden om te vermijden dat de verboden indexatie van het vorig jaar nu toch nog bij de huurprijs geteld zou worden.

Voor indexeringen van huurprijzen van woningen met een EPC D, E, F of zonder EPC wordt het resultaat van de standaardindexatieformule (basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) dus vermenigvuldigd met een correctiefactor.

De verhuurder moet deze indexering met aangepaste formule (correctiefactor) toepassen als het huurcontract in werking is getreden voor 1 oktober 2022 en als het gaat om een woning verhuurd als hoofdverblijfplaats op de private huurmarkt. Dit geldt dus niet voor sociale woningen of studentenhuurovereenkomsten. Bij een woning verhuurd via een woonmaatschappij (vroeger sociaal verhuurkantoor), geldt deze maatregel ook voor het hoofdhuurcontract.

Welke formule of correctiefactor toepassen?

Voor deze aangepaste indexering wordt het resultaat van de standaardindexatieformule (basishuurprijs x nieuwe indexcijfer/aanvangsindexcijfer) vermenigvuldigd met een correctiefactor.
Welke correctiefactor de verhuurder moet toepassen, hangt af van het EPC-label en de verjaardatum van het huurcontract. Je zal telkens het indexcijfer moeten zoeken in deze lijst met de waarde 2013=100 en dit in de formule invullen.

We hopen dat er snel een huurcalculator online komt, zodat je de moeilijke berekeningen die we hieronder schetsen niet zelf moet maken. Mocht je er zelf niet in slagen of wil je graag dat iemand dit voor je narekent, contacteer dan gerust je Huurdersbond.

Hieronder geven we de formule waarmee je in elke situatie de nieuwe huurprijs kan berekenen. Voor voorbeelden verwijzen we naar de website van Wonen in Vlaanderen.

Indexering bij EPC D wanneer de huurovereenkomst verjaart vanaf 1 januari 2023 tot en met 30 september 2023:

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer

De correctiefactor die je nodig hebt, bereken je als volgt:

½ x index 2022 + index 2023
index 2023

Voor beide formules moeten volgende indexcijfers worden gebruikt:

- - Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
  - Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2023 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Indexering bij EPC D wanneer de huurovereenkomst verjaarde vanaf 1 oktober 2022 tot en met 31 december 2022

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer

De correctiefactor die je nodig hebt, bereken je als volgt:

½ x index 2021 + index 2022
index 2022

Voor beide formules moeten volgende indexcijfers worden gebruikt:

- - Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de inwerkingtreding of de verjaardag in 2021 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.
  - Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan die van de verjaardag in 2022 van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

Indexering bij EPC E, F of bij gebrek aan EPC wanneer de huurovereenkomst verjaart vanaf 1 januari 2023 tot en met 30 september 2023

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer

De correctiefactor die je nodig hebt is het indexcijfer 2022 / indexcijfer 2023

- - Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding of de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.
  - Het indexcijfer 2023 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2023.

Indexering bij EPC E, F of bij gebrek aan EPC wanneer de huurovereenkomst verjaarde vanaf 1 oktober 2022 tot en met 31 december 2022

Formule huurprijsindexering:

basishuurprijs x nieuwe indexcijfer x correctiefactor
aanvangsindexcijfer

De correctiefactor die je nodig hebt is het indexcijfer 2021 / indexcijfer 2022

- - Het indexcijfer 2021 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de inwerkingtreding of de verjaardag van de inwerkingtreding in 2021.
  - Het indexcijfer 2022 is het gezondheidsindexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de inwerkingtreding in 2022.

Veelgestelde vragen

Wanneer indexeren met de correctiefactor?

Op 1 oktober 2023 vallen de beperkende maatregelen weg en is indexatie weer toegelaten vanaf de verjaardag van het huurcontract mits het gebruik van een correctiefactor (een eerdere indexatie dan op de verjaardag van het huurcontract heeft geen praktisch nut, door de toepassing van de correctiefactor blijft de huurprijs gelijk).

Hoelang indexeren met de correctiefactor?

De verhuurder moet vanaf 1 oktober 2023 de correctiefactor bij élke huurindexatie toepassen. U past dit dus niet alleen bij een indexatie in 2023 toe, maar ook in de jaren nadien.

Pas als er een beter EPC voorligt of er een nieuw huurcontract van start gaat, moet de verhuurder de correctiefactor niet meer toepassen.

Wat als de verhuurder toch een volledige indexering toepast?

Als de verhuurder te veel aanrekent, is een huurder niet verplicht dat te betalen. Wil jij zeker zijn dat de indexatie correct is gebeurd, neem dan zeker contact met je Huurdersbond. Als de verhuurder voet bij stuk houdt, moet hij naar de vrederechter gaan. Die zal vaststellen dat de verhuurder onterecht een te hoge huurprijs vraagt.

Wat als de huurwoning na 1 oktober 2023 een beter EPC-label heeft?

Dan hangt het af van het label of de verhuurder een andere correctiefactor of zelfs helemaal geen correctiefactor moet toepassen bij de indexering.

Een volledige indexatie op de huurprijs zonder correctiefactoren mag zodra de woning een EPC-label A+, A, B of C heeft.

Opgelet: de verhuurder mag geen 3 maanden teruggaan in de tijd, als er op dat moment geen gunstig EPC-label was. Was er bijvoorbeeld op 1 oktober 2023 een EPC-label E, maar behaalt de woning op 1 februari 2024 een EPC-label C, dan mag de verhuurder pas vanaf 1 februari 2024 weer indexeren zonder correctiefactor. Hij mag de volledig geïndexeerde huurprijs niet voor de 3 maanden vooraf vragen, want toen was er nog geen EPC-label C. Vraagt de verhuurder pas op 1 mei 2024 om de geïndexeerde huurprijs te betalen? Dan kan hij wel teruggaan tot 1 februari 2024, omdat er vanaf die dag een gunstig EPC voorligt.