Nieuwe berekening voor sociale huurprijzen in de maak

Gepost op 2018-11-09

Wie in een sociale huurwoning van een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) woont, betaalt een huurprijs die aan het inkomen is gelinkt en ook rekening houdt met de marktwaarde van een woning. De Vlaamse regering is van plan om de berekening van de sociale huurprijzen aan te passen vanaf 2020, maar ook al begin 2019 zal het één en ander veranderen. Het Vlaams Huurdersplatform en VIVAS zijn meer dan bezorgd, hebben verschillende malen gevraagd om betrokken te worden, maar werden straal genegeerd. Hier lees je een kritische inkijk in de plannen van de Vlaamse Regering.

 

Marktwaarde

Elke sociale huurwoning heeft een marktwaarde. Dit is de huurprijs die zou gelden mocht de woning op de private huurmarkt verhuurd worden. In 2010 werd de marktwaarde van een deel van het patrimonium bepaald aan de hand van schattingen van notarissen. Dit werd dan veralgemeend naar alle sociale huurwoningen en vormt nog steeds de basis voor de huidige berekening.

De Vlaamse overheid ontwikkelde nu, op basis van uitgebreid wetenschappelijk onderzoek, en in samenwerking met de sociale verhuurders, een digitale toepassing die de marktwaarde kan schatten. Door verschillende woningkenmerken in te geven, wordt de marktwaarde vanzelf berekend. Het gaat over een aantal objectieve kenmerken zoals bouwjaar, woningtypologie, aantal bouwlagen, … maar er zijn ook een beperkt aantal subjectieve elementen (zoals de interne woningstaat van de woning).

En hier knelt een eerste schoentje. Het is onbegrijpelijk dat er voor lopende verhuringen steevast van uitgegaan wordt dat de staat van de woning ‘redelijk’ is. De beelden en debatten over de woningkwaliteit van sommige Gentse sociale huurwoningen in de aanloop naar de verkiezingen tonen het hallucinante hiervan aan. Nochtans bestaan er verifieerbare data over de conditiemeting van de sociale huurwoningen en prioritaire renovatieplannen. Er wordt ook veel te weinig rekening gehouden met de structurele woningkwaliteit. Volgens het Groot Woononderzoek (2013) kampt liefst 23,7% van de sociale woningen met structurele kwaliteitsproblemen en vergt dit dus een doorgedreven renovatie om te beantwoorden aan de elementaire kwaliteitsnormen.

Een grondige bijsturing dringt zich dus op, maar het principe van de digitale huurschatter is zeker verdedigbaar. Het systeem belooft transparanter, objectiever en goedkoper te zijn dan de huidige schattingen van marktwaardes door notarissen. Maar dit moet dan ook doorgetrokken worden in de procedure. Zo kan het niet door de beugel dat de sociale huisvestingsmaatschappijen niet hoeven te verantwoorden hoe ze de woonkwaliteit gewaardeerd hebben en dus hoe ze de marktwaarden hebben bepaald. Helemaal te gek wordt het als enkel de sociale huisvestingsmaatschappijen de marktwaarden kunnen betwisten als die te ver afwijken van de notariële ramingen, maar de sociale huurders dat recht niet hebben. Het zal trouwens hoe dan ook moeilijk zijn voor huurders om te protesteren, want ze krijgen niet eens de gegevens die de sociale huisvestingsmaatschappij heeft ingegeven om de marktwaarde te berekenen. Terwijl in andere domeinen van het huurrecht, zoals de handelshuur, er net procedurele waarborgen worden ingebouwd om te komen tot een tegensprekelijke en objectieve bepaling van de marktwaarde, is daar in de sociale huur geen sprake van.

Uit het voorbereidend onderzoek blijkt een relatief beperkte gemiddelde stijging bij deze nieuwe berekening van de marktwaardes. Sommige gezinnen zullen echter wel grote schommelingen ervaren. In 11% van de gevallen wijkt de nieuwe schatting trouwens onbetrouwbaar ver af in vergelijking met de schattingen door de notarissen.

De wetenschappelijk objectiviteit van de sociale huurprijsschatter wordt helaas tenietgedaan door de selectieve en arbitraire invulling die nu voorligt. Dit systeem is duidelijk ontwikkeld op maat van de sociale huisvestingsmaatschappijen en getuigt van een onevenwichtige benadering en zelfs een regelrechte miskenning van de belangen van sociale huurders.

De bepaling van de marktwaarde aan de hand de sociale huurschatter zou op 1 januari 2020 ingaan voor zowel de bestaande als de nieuwe huurcontracten.

 

Inkomen

Sociale huurders betalen een huurprijs die gelinkt is aan hun inkomen. In de regel betaal je 1/55e van je inkomen aan huur. Mogelijks krijg je dan nog een gezinskorting en/of patrimoniumkorting. Die 1/55e komt overeen met 22% van het inkomen. Dat sluit aan bij de opdracht om sociaal huren betaalbaar te houden. Mensen die ondertussen meer verdienen dan de inkomensgrens zullen door de voorgestelde wijzigingen wat meer moeten betalen. Voor hen zal de sleutel 1/54e, 1/53e of 1/52e bedragen (afhankelijk van hoeveel % hun inkomen boven de inkomensgrens ligt). Ze zullen echter nooit meer moeten betalen dan de marktwaarde. Vanuit het oogpunt van woonzekerheid en woonstabiliteit is het onwenselijk dat de grens voor hogere huurprijs op zelfde niveau wordt gelegd als de inkomensgrens voor toegang tot een sociale huurwoning.

We stellen ook vast dat de Vlaamse regering het inkomen zwaarder laat wegen bij de sociale huurprijsbepaling voor de hogere inkomens onder de sociale huurders, maar ze dit niet doet bij de lagere inkomens (resulterend in een huurprijsverlaging). Nochtans is het aandeel sociale huurders die meer dan 30% van hun inkomen aan huur betalen gestegen van 12% in 2005 naar 22% in 2013 (Groot woononderzoek). En maar liefst 34,5% van de sociale huurders houdt na het betalen van de sociale huur te weinig over om menswaardig te wonen.

Om de familiale solidariteit te bewaken, werden de inkomens van inwonende ouders of ononderbroken inwonende kinderen tot hun vijfentwintigste maar half of niet meegeteld voor de huurprijsberekening. Ook dit zou nu veranderen. De precieze impact hiervan werd niet berekend, maar voor sommige gezinnen zal dit plotsklaps een wereld van verschil maken. Deze wijzigingen gaan al op 1 januari 2019 in voege.

 

Energietoeslag

In 2008 werd in het Kaderbesluit Sociale Huur een bepaling ingeschreven voor een energiekorting voor energieverslindende woningen en een energietoeslag voor energetisch zeer goeie woningen. Dit werd nooit in de praktijk omgezet. Nu kiest de Vlaamse Regering er voor om enkel nog een energietoeslag door te rekenen. Van een energiekorting voor slechte woningen is plots geen sprake meer.

Een energiecorrectie kan zinvol zijn omdat ze sociale huisvestingsmaatschappijen kan aanzetten tot energiezuinige investeringen. De energietoeslag wordt dan voor de huurder gecompenseerd door lagere energiekosten. Tot zover de theorie.

In de praktijk is er helemaal geen garantie op compensatie. Wie bijvoorbeeld nu al zeer zuinig met energie omgaat, zal de factuur dankzij al die vaste kosten nooit significant kunnen laten dalen, maar die zou wel de toeslag moeten betalen?

Daarenboven wordt als uitgangspunt de energiezuinigheidsnormen van 2005 gehanteerd. Sta ons toe dat gedateerd te vinden. Wat 13 jaar geleden de norm was, is dat vandaag lang niet meer. Door zo’n verouderde norm te gebruiken, komt het eigenlijk neer op een platte huurprijsverhoging die elk draagvlak voor energie-investeringen bij sociale huurders wegneemt.

Tevens wordt, zoals hierboven al beschreven, bij de marktwaardebepaling reeds rekening gehouden met elementen van energiezuinigheid. Er is geen enkele garantie dat de sociale huurders van woningen niet dubbel zullen betalen voor de investeringen. Een eerste keer via de marktwaarde en de daaraan gelinkte verminderde patrimoniumkorting en een tweede keer onder de vorm van een energietoeslag.

 

Onderbezettingsvergoeding

Sinds maart 2017 kan ook een onderbezettingsvergoeding aangerekend worden. Er is sprake van een onderbezette woning zodra je twee slaapkamers meer hebt dan er bewoners zijn. Zo is een woning van een alleenstaande onderbezet vanaf de derde slaapkamer.

Sociale huurders van een onderbezette woning kunnen slechts gesanctioneerd worden als ze tot twee maal toe een aangepast aanbod weigeren dat binnen een straal van 5 km ligt en waarvan het totaal aan kosten en lasten niet hoger ligt dan de te verlaten woning.

Wie sinds 1 maart 2017 een nieuwe sociale huurder is, kreeg een negenjarige huurovereenkomst, die daarna telkens verlengd kan worden met drie jaar en die kan opgezegd worden bij een weigering. Wie voor 1 maart 2017 een sociale woning huurde, moet een onderbezettingsvergoeding van 31 euro per overtollige slaapkamer betalen.

 

Conclusie

Ook al betreft sociale huurprijsregulering een materie die de overheid te allen tijde kan wijzigen, het is geen goede zaak als dat voortdurend gebeurt. In 2012 werd nog een nieuw huurprijsstelsel geïntroduceerd met de belofte van een stabiele regelgeving. De beloofde evaluatie vond nooit plaats en een grondig debat met betrokkenheid van de huurders en hun belangenvertegenwoordigers bleef uit.

De combinatie van alle bovenstaande wijzigingen kunnen voor sociale huurders immense gevolgen hebben. Voor sommige huurders zal de huurprijs niet veel wijzigen, maar voor anderen kan de samenloop van deze maatregelen er voor zorgen dat de sociale huurprijs gigantisch toeneemt.
Het doel is duidelijk dat ‘hogere inkomens’ sneller uit de sociale huur stromen. Dat zal zonder twijfel ook een impact hebben op de huurinkomsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen. Dan zal ofwel een hogere subsidie van de overheid nodig zijn ofwel zullen het opnieuw de sociale huurders zijn die het gelag moeten betalen en de inkomensdaling zullen moeten opvangen door nieuwe huurprijsstijgingen. Een vicieuze cirkel dus.